日前，国家发改委、证监会等部门再次针对REITs发声。发改委近日发布的《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》提出，鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。证监会则明确提出“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”。
　　目前已有包括天虹股份、百联股份公告称，筹划发行消费基础设施REITs，业内对于这一新类型公募REITs也是充满期待。不过从今年公募REITs业绩来看，受经济弱复苏等多重因素影响之下，上半年公募REITs表现较为惨淡，无一正收益。不过从底层资产运营来看，保障房、产业园、工业园等相对稳健。拉长周期来看，自成立以来，多只产业园、能源类REITs收益率超过20%以上。
　　多部门密集发声，消费基础设施公募REITs或呼之欲出
　　有媒体报道指出，7月24日至25日，中国证监会召开2023年系统年中工作座谈会，提出“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”。
　　7月24日，国家发改委印发《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》指出，鼓励民间投资项目发行基础设施REITs，进一步拓宽民间投资的投融资渠道。在同日举行的专题新闻发布会上，发改委表示，一直支持和鼓励民营企业发行基础设施REITs。民营企业持有运营的购物中心、百货商场项目数量较多，这为他们更好参与基础设施REITs奠定了较好基础。
　　相关统计显示，今年以来，国家发改委已先后组织召开16场开门办公会，对71个基础设施REITs项目进行集体研讨，其中包括19个民营企业项目，涉及购物中心、光伏风电、大数据中心等多种资产类型。
　　事实上，早在今年3月份，消费基础设施被纳入REITs发行范围，监管明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。预计未来餐饮、酒店、旅游景区等也有可能被纳入发行基础设施REITs的范围，为REITs市场注入了全新底层资产类型。
　　7月以来，无论从政策落地还是企业申请上，消费基础设施公募REITs都进入加速期。7月18日，商务部等13部门发布关于促进家居消费若干措施的通知指出，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
　　企业申报同样热情，目前已有两家企业率先公告称，筹划发行消费基础设施REITs。7月13日，百联股份、天虹股份分别公告，拟以公司持有的购物中心等项目申报发行公募REITs项目。
　　上半年REITs业绩分化，底层资产稳健成关键
　　自去年首只公募REITs发行以来，当前市场共有28只公募REITs产品，已发行的公募REITs底层资产类型包括产业园、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源等领域。
　　从收益率来看，今年上半年REITs业绩遭遇“滑铁卢”，28只公募REITs平均收益率为-12.21%。对于今年上半年公募REITs业绩分化，有券商研报指出，随着基本面数据的披露，部分底层资产经营状况仍承压的标的在二级市场价格出现回落。在REITs运营过程中，底层资产经营状况稳健与否成为业绩的关键。
　　具体来看，REITs底层分类上，高速公路类表现最差，多只高速公路REITs上半年亏损超过20%。产业园则内部分化明显，工厂类运营已经修复，办公类稍显滞后；能源类受季节、周期等影响明显；而保障房类表现则相对稳健。以红土创新深圳安居REIT为例，上半年收益率为-5.19%，位于公募REITs排名第六，成立以来收益率为3.78%。
　　红土创新深圳安居REIT向投资者披露运营状况
　　为加强与投资者交流，使投资者更全面、更清楚地了解基金的经营情况，红土创新基金联合原始权益人、运营管理机构于7月25日举办了“走进红土创新基金”的投资人调研座谈活动，邀请投资人、相关研究机构等参观调研保障性租赁住房项目资产，并以座谈交流的形式沟通互动，更好地为投资者呈现了底层资产项目的经营情况。
　　会上，红土创新基金、项目原始权益人安居集团及运营管理机构向投资人及研究机构介绍红土创新深圳安居REIT项目的经营情况。
　　红土创新深圳安居REIT首发基础设施资产为位于深圳市福田区的安居百泉阁项目、罗湖区的安居锦园项目、大鹏新区的保利香槟苑项目和坪山区的凤凰公馆项目。建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房、9间商铺及510个停车位。
　　在主要财务指标上，今年二季度，红土创新深圳安居REIT基金合并层面收入为1,376.28万元，净利润为649.80万元，EBITDA为1,186.01万元，可供分配金额为1,433.29万元，分别完成首发《招募说明书》预测同期收入的102.45%、净利润的105.69%、EBITDA的104.54%及可供分配金额的116.89%。
　　同时，红土创新深圳安居REIT2023年上半年累计实现收入2753.90万元，完成了首发《招募说明书》预测同期的103.07%，累计可供分配金额达2694.97万元，完成了首发《招募说明书》预测同期可供分配金额的110.50%，资产运营情况始终保持稳健发展。
　　底层基础设施项目运营情况方面，红土创新深圳安居REIT在出租率、租金、收缴率、租期、集中度等多方面运营能力得到提升。
　　首先，来看出租率，今年二季度，4个基础设施项目出租率整体维持在较高水平，其中，1-6月保租房月末出租率均维持在98%以上，商铺及停车场实现满租。保障性租赁住房为政策性住房，由各区住房保障主管部门对承租个人或者承租企业审核后进行房源配租，基金管理人与外部运营管理机构联系密切，实时掌握项目出租情况，联合运营管理机构加强与住房分配主管部门的沟通与衔接，积极推动空置房源的分配，有效地降低了空置率。
　　其次，租金方面，今年二季度，保障性租赁住房平均月租金维持在较稳定水平，为同地段市场商品住房租金的60%左右，具有很强的民生属性。
　　第三，收缴率方面，今年二季度，保障性租赁住房租金收缴率在99.70%以上，商铺及停车场租金收缴率为100%。保障性租赁住房租户众多，但租金收缴率较高，基金管理人积极督促外部运营管理机构优先保证REITs项目的租金收缴率，针对租金收缴工作，一方面有效沟通承租人，加大银行托收的覆盖率；另一方面通过对租金实时收缴掌控，及时启动催缴机制，整体租金收缴率良好。
　　第四，租期方面，当前租户的租赁期限以3年为主，3年期租约占比高达98%，租期较为持续、稳定，且中途退租率低。3年租约到期前符合条件的企业或个人可以申请续租，为实现租约到期节点的顺利过渡，基金管理人协同运营管理机构进行相关部署，一方面在期满日前提前衔接区住房主管部门，跟进承租人续租资格审核或重新分配工作，以降低房屋空置期；另一方面积极指导符合条件的承租人办理续租申请，以及为新分配的承租人办理入住，并同步做好合同签订工作以及押金租金收缴工作。
　　第五，集中度上。整体来看，租户分散度较高，且租户均为优质企事业单位或者个人，履约能力较强，现金流较为稳定。按建筑面积4个基础设施项目个人租户合计占比约43%，企业租户合计占比约57%，租户结构稳定。
　　红土创新基金相关负责人表示，将始终高度重视投资者关系管理，以保障投资者的收益作为基金存续期管理的重点工作，着力为投资者与基金管理人之间搭建了沟通桥梁。后续红土创新基金将持续不断地举办投资者交流等活动，拉近与投资者的距离，以更加丰富的形式帮助投资者了解深圳安居REIT 的财务表现和基础设施项目运营情况。
（文章来源：财联社）